Эксперты сравнили типы управления многоквартирными домами Петербурга 

Если старые жилые дома Петербурга почти все управляются жилкомсервисами, то новые отдаются компаниям, связанным с застройщиками, которые их и возвели. Почему так происходит, в чем плюсы и минусы, разъяснили «Канонеру» эксперты.

По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в первом квартале 2019 года в Петербурге и Ленинградской области работало почти 4 тыс. управляющих компаний (УК) и товариществ собственников жилья (ТСЖ). В их ведении находится около 190,5 млн кв. метров жилых площадей.

По информации брокеров, из 14 млн кв. метров жилья, введенных в эксплуатацию в три последних года, 52% площадей находятся в эксплуатации управляющих компаний, принадлежащих застройщикам. Дома, сданные до 2015 года, напротив, в большинстве своем управляются независимыми УК — доля площадей в управлении компаний, связанных с девелоперами, составляет только 12%.

«Данный факт свидетельствует о том, что в первых три года после ввода застройщики сами контролируют эксплуатацию дома и выполняют гарантийный ремонт», — пояснила «Канонеру» руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко. Доля УК от застройщиков в Петербурге оказался ниже, чем в области. В Knight Frank это связали с высокой конкуренцией между эксплуатирующими компаниями в черте города.

"Самая большая площадь жилых домов находится в управлении компаний, аффилированных с группой «Эталон», — около 3,7 млн кв. метров, на втором месте управляющие компании группы «ЛСР» — около 2,8 млн. В целом в управлении компаний, принадлежащих девелоперам, находится 22,4 млн кв. метров жилых домов», — комментирует Светлана Московченко.

Преимущество обслуживания управляющей компанией от девелопера, считает генеральный директор УК «КВС-сервис» Вадим Ушаков, заключается в том, что застройщик и УК находятся в единой бизнес-цепи и имеют возможность взаимного влияния.

«Застройщик напрямую заинтересован в профессиональном обслуживании своего жилого фонда, поскольку от этого зависит его репутация, последующие продажи, а также сохранность этого жилого фонда. Поэтому и управляющая компания, и застройщик общими усилиями стремятся повысить качество жизни, они идут к общей цели — к поддержанию имиджа и благосостояния компании», — поясняет представитель девелоперской УК.

Если же управлением дома занята сторонняя компания (в том числе государственный жилкомсервис), бизнес-цепь между УК и застройщиком ослабевает, что, по мнению господина Ушакова, может привести к конфликту интересов. «Решение вопросов, к примеру, об ответственности за те или иные неполадки в доме может занять гораздо больше времени», — резюмирует он.

«Собственная управляющая компания участвует в сдаче объекта в эксплуатацию, принимает инженерные сети и оборудование еще на самом раннем этапе, поэтому ее специалисты в курсе всех работ, выполняемых на проекте, — дополняет директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. — В отличие от сторонней компании собственной УК не нужно время на раскачку: специалисты сразу приступают к своим обязанностям. Это особенно важно при заселении дома, когда возникает большое количество вопросов от вывоза крупного мусора до стравливания воздуха из радиатора», — рассуждает господин Бушуев.

УК от застройщика, считает он, заинтересована в поддержании концепцию жилого комплекса именно в том виде, в каком она была задумана, и быстрее справляется с гарантийными случаями.

«Застройщик лучше других знает все особенности проекта, его сильные и слабые места. Кроме того, компания имеет прямую финансовую заинтересованность еще на этапе строительства создавать наиболее комфортную среду, применять энергоэффективные технологии и минимизировать недочеты», — говорят в «Л1».

Представители группы считают, что наиболее эффективно сотрудничество управляющей компании от застройщика с советом дома. «В этом случае активисты из числа жильцов оперативно доносят до руководства УК пожелания и претензии жильцов. Это позволяет оперативно решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома, благоустройством территории и другие». По информации «Л1», подобная схема коммуникации между УК и жильцами действует в ЖК «Лондон-парк».

А вот заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов считает, что «особые преимущества» УК от девелопера сильно преувеличены. «Управляющая компания — это отдельное направление бизнеса, и причастность к застройщику здесь не имеет большого значения. Основное, что должно развивать, толкать рынок услуг по управлению жилыми зданиями, — это конкуренция, когда у жителей есть возможность выбора и оценки качества предоставляемых услуг», — уверен Александр Свинолобов.

Он отметил, что из-за специфики бизнеса в составе концерна Bonava собственной УК нет. «Мы не бросаем на произвол судьбы наши объекты и на начальном этапе помогаем жильцам выбрать компетентную управляющую компанию», — подчеркнул господин Свинолобов.

По мнению экспертов, опрошенных «Канонером», управление собственниками квартир напрямую подходит для малоквартирных домов (менее 30 квартир). ТСЖ оптимально для точечных многоквартирных домов. А вот для крупных жилых комплексов, считают застройщики, лучше нанимать специалистов.

«И у той и у другой формы управления есть свои преимущества. Но в случае с товариществом ответственность полностью ложится на жильцов. Такой способ подходит для сплоченных, добрососедских сообществ, у которых есть лидеры, готовые уделять много времени работе с обращениями соседей», — считают в Setl Group.

По мнению Вадима Ушакова, ТСЖ эффективны, если площадь обслуживаемой территории невелика, а внутренние пространства не изобилуют «нетиповыми» элементами благоустройства (фонтанами, прогулочными зонами, катками, парками и др.). «Если в здании нет высокотехнологичных инженерных систем, от уровня и квалификации специалистов, привлеченных к обслуживанию, физическое состояние дома зависит в меньшей степени», — считает господин Ушаков.

С точки зрения жителя многоквартирного дома весомая разница между УК и ТСЖ состоит в юридической ответственности. «УК, как компания с лицензированной деятельностью, не имеет права и возможности уклониться от исполнения претензии со стороны жильцов или выполнения решения суда, рискуя не только управлением конкретным домом, но и всей свой деятельностью в принципе», — пояснили в группе Legenda.

ТСЖ — некоммерческая общественная организация, которая, хотя и отвечает перед собственниками по закону, но сами его члены лично не являются ответственными лицами. «Тем самым они де-факто полностью освобождаются от личной ответственности и необходимости отвечать перед другими собственниками за принятые решения и возникшие в доме проблемы», — комментируют эксперты «Легенды».

Разница, подчеркивают собеседники «Канонера», состоит и в управлении задолженностью. Так, в отличие от профессиональной УК, которая имеет не один источник для закрытия кассовых разрывов, ТСЖ не имеет собственных источников прибыли и финансовых ресурсов для их покрытия. Поэтому, говорят участники рынка, задолженность может копиться и в критической ситуации приводить к штрафам и пени, недопоставкам ресурсов и даже отключению дома от сетей. При этом ТСЖ и его правление не несут финансовой ответственности за возникновение задолженности перед внешними подрядчиками и поставщикам.

«До сих пор на рынке существует огромный дефицит грамотности жителей по теме управления домом. Обыватели в большинстве своем не только не понимают разницу в формах управления и всех связанных с этим нюансов и следствий. Они далеко не всегда понимают смысл тех расходных статей в квитанциях, по которым они платят. Как следствие этой низкой информированности — невозможность обычных жителей правильно трактовать отчетность, которая является публичной, и, соответственно, контролировать работу управляющей организации», — видят проблему товариществ в «Легенде».

«К председателю ТСЖ не предъявляется никаких квалификационных требований, ему не обязательно иметь какую-либо профессиональную подготовку. В то же время генеральный директор управляющей компании обязан проходить экзамен для подтверждения своей квалификации, а сама компания проверяется на предмет готовности к управлению многоквартирным домом — это обязательные условия для получения лицензии», — дополнил Вадим Ушаков.

Алексей Бушуев также видит разницу межу УК и ТСЖ в отсутствии опыта управления многоквартирными домами. «Собственников в первую очередь интересует стоимость обслуживания дома. Опираясь на этот факт, товарищество собственников жилья может выбрать неквалифицированную УК, что впоследствии отразится на качестве жизни в целом. Частая смена УК также негативно сказывается на состоянии мест общего пользования и придомовой территории», — предостерегает директор по продажам Seven Suns Development.

Государственные жилкомсервисы, в один голос утверждают застройщики, не выдерживают сравнения с профессиональными управляющими компаниями, поскольку ни качества, ни разнообразия услуг предоставить не могут. Впрочем, тарифы на услуги ЖКС, как правило, ниже, чем в УК.

«Чаще всего профессиональная УК — благо для собственников, — уверена консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко. — В нашей практике были случаи, когда мы посещали два равноценных жилых комплекса от одного застройщика, где в одном случае домом управляет УК от застройщика, а в другом ее вытеснила администрация, назначив ЖКС. Даже внешне было понятно, что при государственном жилкомсервисе дом фактически разваливается, технологии и новшества от застройщика простаивают, а качество услуг не соответствуют дому. Так что я за профессионалов».

Анна Горбенко припомнила и случаи не очень адекватного управления домом со стороны девелоперской УК, когда компанию назначали для утаивания строительных ошибок и недочетов, однако подчеркнула, что бывает такое «крайне редко».

Тренды в управлении многоквартирными домами, говорят застройщики, связаны с изменениями в строительных нормах и правилах. По их мнению, современное жилье более комфортно, насыщено сложными инженерными системами, обладает более разнообразной, нежели пять-десять лет назад, инфраструктурой дворов (велодорожки, скверы спортивные и детские зоны, колясочные и пр.) и большими возможностями мест общего пользования.

«Расширяется само понятие комфорта. Так, системы безопасности (видеонаблюдение, диспетчеризация, охрана) перестают быть дополнительным комфортом, становясь обязательными условиями, в которых люди хотят жить. Изменения повышают требования и к квалификации специалистов, занятых в обслуживании здания», — подчеркивает Вадим Ушаков. Среди примеров он выделил погодозависимую автоматику в новых домах, обслуживание которой требует определенного уровня компьютерной грамотности сотрудника УК.

Ноу-хау, предлагаемые современными УК, связаны и с многосторонним развитием каналов связи. Создаются электронные сервисы, мобильные приложения для жителей, которые позволяют не только получать и оплачивать услуги ЖКХ, но наблюдать за детьми на детской площадке, поддерживать диалог с соседями и создавать группы по интересам.

В свою очередь УК «Светлый мир» (Seven Suns Development) среди расширенных услуг предлагает сдачу квартир и апартаментов по одной трем программам доходности, меблировку квартир, уборку помещений, вызов специалиста на дом и организацию доставки товаров.

«Если говорить о том, чего хотят жители новостроек, мне кажется, всем нужно одно и то же — чистота дворов и парадных, безопасность, своевременная реакция технических служб. Конечно, объем и специфика предоставляемых услуг УК жителям меняется в зависимости от комплекса и потребностей самих жителей, базовые желания остаются одинаковыми», — философски обобщил замдиректора «Бонавы» Александр Свинолобов.

«У нас много потребителей, которые приходят в комиссию жаловаться на большие платежи, — вспоминает Анна Горбенко. — В таких случаях мы всегда пытаемся объяснить, что дом комфорт-класса завязан на дополнительные услуги, за которые приходится платить в дополнение к основным тарифам. Если эти статьи расходов игнорировать, комфортное проживание встает под вопрос, как это бывает в случае управления „дешевыми“ ЖКС или малокомпетентными ТСЖ».