Приемка квартиры в новостройке 

Квартирный вопрос стоял остро в советское время и продолжает беспокоить население современной России. Многие семьи берут ипотечные кредиты, чтобы через десятки лет получить заветные квадратные метры в многоквартирном доме.

В последний момент они совершают грубую ошибку: за несколько часов проходят процедуру приемки квартиры с множеством недостатков. Проходит время и начинаются хождения по судам или приходится делать ремонт на свои средства. Не лучше ли сначала подготовиться к приемке или обратиться за помощью к специалистам, вместо того, чтобы потом тратить время, силы и деньги на ремонт и судебные разбирательства?

Что такое приемка квартиры

Строительная компания обязана предоставить жилье, соответствующее всем нормам. Покупатель или дольщик перед тем, как заселиться должен осмотреть будущее жилье. Для этого ему рекомендуется иметь с собой чек-лист приемки квартиры в новостройке. Если у будущего собственника нет претензий, стороны подписывают акт приема-передачи квартиры. Готовый документ и ДДУ (Договор долевого участия) подают в Росреестр, где будет зарегистрировано право собственности. При обнаружении недостатков составляется акт об их устранении.

Когда и как происходит приемка квартиры в новостройке

В быстром и положительном решении вопроса заинтересованы обе стороны. Инициатива проведения процедуры все же исходит от застройщика. Специалисты строительной компании оповещают будущего собственника недвижимости о сроках проведения процедуры приемки квартиры. Это может быть сделано через любые контакты: телефон, электронная почта или точный адрес проживания.

Внимание! Статья 8 ФЗ № 114 дает собственнику жилья два месяца на то, чтобы отреагировать на инициативу застройщика. Если до истечения этого срока покупатель не явится на процедуру приемки квартиры от застройщика, компания оформляет право собственности без осмотра.

Какие документы нужны для приемки квартиры в новостройке

Дольщик или покупатель отправляется на встречу с менеджерами застройщика, имея на руках 2 документа:

1. Паспорт;

2. Договор долевого участия или покупки квартиры.

Если вместо собственника действует представитель, он должен предоставить заверенную нотариусом доверенность.

На что обращать внимание при приемке квартиры в новостройке

Чтобы самостоятельно принимать решение по приемке недвижимости, собственнику нужно иметь представление о строительных и эксплуатационных требованиях, которым должны отвечать квартиры в новостройках. В противном случае, придется потом самому исправлять ошибки застройщиков за счет своего времени и средств. Разберемся ниже, на что обратить внимание при приеме квартиры дольщику.

Пол

Если пол залит, в стяжке не должно быть трещин и неровных мест. Наличие пустот можно проверить, постучав по полу твердым предметом или каблуком. Нужно помнить о том, что у стен и в местах соединения помещений оставляют компенсационные швы на расширение и сжатие от температурных перепадов.

Стены

Степень требований к качеству стен зависит от того, на какой стадии отделки их собственник принимает. Стены могут быть сданы на разных этапах подготовки:

• Черновая отделка;

• Улучшенная черновая штукатурка;

• Подготовка стены под покраску;

• Шпаклевка под обои.

Для определения отклонений от норм в этих случаях пользуются таблицами.

Окна, двери

Принцип установки дверей и окон почти одинаков. И те, и другие должны быть строго по уровню. Отклонение легко проверить. Криво установленные окна и двери самопроизвольно закрываются или открываются. Дверные и оконные проемы должны соответствовать заданным параметрам. Не допускается использовать другие материалы, чтобы заполнить лишнее пространство между коробкой и стеной.

На дверях, оконных стеклопакетах не должно быть царапин, следов грязи. Петли не должны скрипеть и заедать. Двери и окна должны легко открываться и закрываться.

Потолок

Дольщику следует измерить высоту потолка. Она должна быть не ниже заявленной перед началом строительства. Если потолки состоят из отдельных плит, промежутки между ними застройщик обязан заполнить и выровнять. Потолки, выполненные монолитно-каркасным методом, должны иметь идеально ровную поверхность. Если эти условия не выполнены, собственник вправе потребовать компенсацию или устранение недостатков.

Коммуникации

Недостатки коммуникаций визуально определить удается не каждому. Поэтому собственнику жилья нужно обратиться к специалисту или самому научиться тому, как принимать квартиру от застройщика. При осмотре необходимо иметь при себе инструмент.

Электрика

Для проверки электрики нужен вольтметр. Он пригодится при тестировании розеток. Посмотрите, как работают выключатели, проверьте их на наличие трещин. Сделайте осмотр изоляции электрической проводки.

В современных новостройках прокладывают провода для освещения сечением 1,5 мм2. Для розеток этот параметр равен 2,5 мм2. В электрических кабелях теперь используют только медь. Если провели алюминий, вас обманули.

Водоснабжение

Мокрые водопроводные трубы дают сигнал о неисправности. Об этом предупреждают очаги плесени и потемневшие стены около труб. Проверьте работу запорных кранов. Они должны плавно открываться и плотно закрываться, не пропуская воду наружу. Убедитесь в том, что в стояке есть тройники для слива.

На водопроводных трубах удобно экономить. Этим застройщики часто пользуются. Не всякий дольщик разбирается в качестве труб. Многие просто не понимают, что для холодной воды нужны трубы из одного материала, а для горячей – из другого.

Отопление

Трубы батарей должны быть надежно закреплены. Батареи при нажатии не должны шататься. При их установке застройщик должен был оставить 2-5 см от стены, 10-12см от подоконника и от пола 8-10 см. Следы ржавчины на металлических батареях отопления – признак протечки жидкости.

Система отопления – это еще одна область, где можно серьезно сэкономить. Недобросовестные застройщики умудряются вместо надежных биметаллических батарей устанавливать похожие на них алюминиевые аналоги. Они хуже по качеству и дешевле. Алюминиевые батареи быстро изнашиваются и выходят из строя.

Вместо оригинальных труб в системах отопления стараются использовать подделки низкого качества. Сведущий человек определит плохие трубы по внешним признакам. У них неприглядная шероховатая поверхность.

Хорошие трубы можно определить по маркировке. Фитинги к ним должны быть от того же производителя.

Хорошо, когда человек об этом осведомлен. Но многие дольщики, не имея представления о том, как принимать квартиру в новостройке, принимают поспешные решения, стараясь быстрее решить проблему.

Вентиляция

Проверка вентиляции не займет много времени. Нужно открыть окно и приложить к вентиляции зажженную спичку. Если пламя отклоняется во внутрь, значит система работает. Вместо спичек можно приложить к вентиляционному отверстию обрывок бумаги.

Сейчас в квартирах часто устанавливают принудительные вентиляции. Они создают лучшую циркуляцию воздуха в помещении. Проверьте, какой вид вентиляции у вас должен стоять: принудительный или естественный.

Планировка

На что еще обращать внимание при приемке квартиры будущему собственнику? Нередко застройщики халатно относятся к соблюдению нужных параметров квартиры. Для собственника важен каждый сантиметр. При пересчете общей площади может выйти круглая сумма. В случае обнаружения нехватки квадратных метров собственник вправе потребовать компенсацию.

Как принимать квартиру от застройщика и подписывать акт приемки

В Договоре долевого участия определена степень готовности жилья для приемки-передачи. По условиям договора квартира может быть принята собственником:

• без отделки;

• с черновой отделкой;

• с улучшенной отделкой;

• «под ключ».

После приемки многоквартирного дома эксплуатацию застройщик в течение недели обязан сообщить дольщику дату приемки квартиры.

Если процедура завершается соглашением сторон без претензий со стороны дольщика, подписывается договор приемки квартиры. В случае обнаружения недостатков, стороны составляют акт об устранении. В означенные в документе сроки дефекты должны быть ликвидированы. В противном случае, застройщик обязан заплатить неустойку.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки у застройщика

По договору может происходить приемка новостройки с отделкой и без нее. Во втором случае собственник вправе проследить за тем, чтобы:

• в стенах и других конструкциях объекта не было щелей, трещин;

• двери и окна соответствовали проемам, стояли по уровню и работали плавно;

• электропровода везде изолированы и доведены до счетчика, розетки и выключатели целые и работают исправно;

• в вентиляционной системе была хорошая тяга;

• в системе отопления, водопроводе и канализации не было протечек;

• в квартире не было следов влажности.

Площадь квартиры должна соответствовала параметрам, указанным в документах.

В какой срок застройщик должен устранить недостатки при приемке квартиры

Федеральный закон № 214 не лимитирует сроки устранения недостатков. Отсутствие временных рамок в решении проблемы объясняется различной степенью дефектов. Сроки устранения возможных недостатков оговаривают и фиксируют стороны во время подписания договора.

Соглашение о временных рамках исправления ошибок может быть достигнуто и после завершения осмотра квартиры. В дальнейшем, если застройщик не предпринимает шаги к решению проблемы, собственник жилья может напомнить об обязательствах.

Если и в этом случае компания проигнорирует требования, покупатель может подать исковое заявление в суд.

Важно помнить: отчет срок устранения недостатков начинается со дня предъявления собственником претензий к застройщику.

ФЗ №214 определил минимальные гарантийные сроки на выполненные работы:

1. 3 года на инженерные коммуникации.

2. 5 лет на монтажные работы.

Что делать, если нет времени лично принять квартиру

В процедуре приемки квартиры в новостройке должны участвовать представитель застройщика и дольщик. Нередко бывает так, что собственник будущего жилья не может лично заниматься осмотром квартиры.

Выход из положения есть. Его место может занять другой человек. Доверенным лицом дольщика может стать близкий родственник, коллега, друг или юрист. Представитель дольщика должен иметь доверенность, заверенную нотариусом, на право осмотра жилья, ведения переговоров и подписания документов. Посторонний человек не может быть представителем дольщика.

Частые вопросы

Во время принятия решения о приемке у дольщиков возникает масса вопросов. Вот самые распространенные.

Можно ли предъявить претензию к качеству подъезда?

Осмотр начинается именно с подъезда. Там могут быть отколотые плитки, плохо закрывающиеся двери и окна. Недопустимо, чтобы в подъезде нового дома был мусор.

В какой срок нужно принять квартиру?

Для приема квартиры в собственность закон предоставляет дольщику 60 дней.

Кто может принять квартиру от застройщика?

Квартиру от застройщика должен принять сам дольщик. В исключительных случаях это право могут получить близкие родственники, друзья, коллеги. Право подписать документы часто предоставляют квалифицированному юристу. Представитель дольщика должен иметь заверенную доверенность от будущего собственника квартиры.

Кто контролирует деятельность застройщика?

На федеральном уровне работу застройщиков контролируют исполнительные органы, на которых возложены соответствующие полномочия, федеральные службы по экологическому, технологическому и атомному надзору. В этой работе задействованы Министерство обороны, Федеральная служба безопасности, Федеральная служба охраны. На местах деятельность застройщиков контролируют региональные исполнительные органы.

Автор: Наталья Мокина (эксперт по недвижимости портала spb.101novostroyka.ru)