Трансформация модели потребительского поведения: как это скажется на стрит-ритейле 

Возможности для деятельности частных инвесторов, ведущих активность на рынке недвижимости, в последние несколько лет стабильно сокращаются. Бывшая много лет эффективной схема «взять квартиру на этапе котлована, а после завершения строительства продать ее по большей цене» сегодня может принести не более 5% годовых. Это даже меньше, чем процентные ставки по депозитам в государственных банках с высоким индексом надежности. Однако и эта возможность с большой вероятностью скоро полностью исчезнет – эксперты говорят, что конец этой эпохе инвестирования положит введение Escrow-счетов.

Пытаясь найти для себя новую нишу, инвесторы все чаще обращают внимание на сферу коммерческой недвижимости. И наибольшей популярностью среди таких объектов как целей инвестирования пользуются встроенные торговые помещения, так называемый стрит-ритейл. Это торговые точки, как понятно из названия, представляют собой разновидность уличной торговли – только более цивилизованной и комфортной. Такие помещения традиционно располагаются на ключевых торговых улицах, что обеспечивает им высокую проходимость. Однако они не по карману большинству частных инвесторов ввиду высокой цены квадратного метра в таких местах. Поэтому они больше внимания уделяют спальным районам – аналогично тому, как ранее работала схема с квартирами.

Разумеется, что этот сегмент имеет кардинальные отличия от рынка жилой недвижимости. Он подчиняется B2B-законам и принципам борьбы за покупателя – из-за этого простая и понятная внешне схема «купил-сделал ремонт-сдал в аренду» здесь подразумевает множество нюансов. И они могут съесть значительную часть ожидаемой прибыли или же полностью оставить инвестора без дохода. Так, арендная ставка на коммерческие помещения с окнами, выходящими на уличный или на боковой фасады, гарантированно будет отличаться на 150-200%, а иногда и больше. Точно так же изменяется и ликвидность объекта. На стоимость такой недвижимости влияют и планировки, и расположение а конфигурация входа в помещение, и многие другие факторы.

Более того, законы, много лет регламентировавшие сферу стрит-ритейла, сегодня значительно изменяются, и поэтому начинающим инвесторам следует отказаться от бездумного использования устаревших «историй успеха». Потребительское поведение трансформируется стремительно, и это отражается на количестве потенциальных арендаторов для объектов стрит-ритейла, их отраслевой сегментации и платежеспособности.

В частности, многие отмечают радикальное уменьшение количества банковских отделений, которые ранее активно использовали помещения стрит-ритейла. Причинами тому являются и политика зачистки со стороны ЦБ, и активное распространение интернет-банкинга, и перемещение пунктов финансового обслуживания непосредственно в ТЦ и магазины. С первых этажей домов в спальных районах практически полностью исчезли вывески магазинов одежды и обуви — этот формат проиграл крупным моллам, где покупатель получает полноценную свободу выбора, а также все необходимые дополнительные сервисы.

Не осталось на улицах городов несетевых точек по продаже электроники и услуг мобильной связи, уменьшилось и количество сетевых продавцов. Причина тому — не только перенасыщение рынка, но и глобальной тенденцией переноса рынка типовыми товарами в глобальную сеть. Если товару не важны особые условия хранения, как, например, для продуктов, и если его не нужно мерить на себя, то потребитель сегодня охотнее закажет ее через интернет – здесь он получит и значительно более широкий выбор, и нередко более приятные цены.

Пока более-менее стабильны дела у салонов красоты и парикмахерских. В то же время и они в последние годы сдают позиции барбершопам и так называемым клубам красоты и здоровья. И пусть потребителю придется тратить время на дорогу – это компенсируется более качественным обслуживанием, квалификацией мастеров и классом оборудования. И практика показывает, что потребители готовы платить за это.

И даже такая, казалось бы, неискоренимая ниша, как «магазины у дома», сегодня испытывает некоторые трудности. Во-первых, выбор здесь традиционно меньше, чем в сетевых супермаркетах, — а потребителю нужна и важна возможность выбирать. Во-вторых, сетевые ритейлеры выигрывают еще и в цене. И если в Пятерочке, расположенной в нескольких домах от дома покупателя, каждый нужный ему товар дешевле на 5-10%, то он лучше пройдет лишнее расстояние, чем заплатит больше в магазине на углу его же дома. Поэтому небольшие магазинчики типа «Продукты» все чаще и активнее трансформируются в пивные и табачные киоски.

Список таких трансформаций можно продолжать еще долго. Аптеки, турфирмы, пекарни, кафе – все они объединяются в более крупные предприятия, превращаются в торговые сети, переносят свою деятельность в интернет, переезжают в места с большой проходимостью – ТЦ, станции метро, крупные торговые улицы и т.д.

Разумеется, появляются и новые арендаторы, такие как пункты выдачи заказов онлайн-магазинов, пункты медицинских организаций, где можно забрать результаты анализов. Но, как правило, это низкомаржинальные сферы деятельности — высокие арендные ставки им не по карману.

Получается, стрит-ритейл нужен покупателю все меньше. Поэтому все более важным здесь становится арендатор. Это влечет за собой повышение требований к помещению (размещение, планировка и т.д.) и, разумеется, снижение арендной платы.

В то же время застройщики, все еще придерживающиеся принципов жилого рынка, продолжают игнорировать эти тренды. Они уверены, что коммерческая недвижимость не может быть дешевле, чем квартира в том же доме. Во внимание не принимаются ни ее ликвидность, ни арендная ставка. Как следствие, частный инвестор при попытке осуществить полный цикл инвестиций «купил –отремонтировал-сдал арендатору» с большей вероятностью потеряет вложенные деньги, чем получит доходность хотя бы на уровне депозитов.

Поэтому непрофессиональным инвесторам лучше не рисковать и не пытаться спекулировать на этом рынке. Пусть лучше выбором площадей и сдачей их в аренду занимаются опытные специалисты, хорошо знающие характер спроса и имеющие надежные связи с застройщиками, арендаторами-сетевиками. Тому же, кто просто хочет выгодно и надежно инвестировать накопленные 10 млн. рублей, можно посоветовать вложиться в готовый арендный бизнес, уделив достаточное внимание условиям арендного договора и надежности арендатора. Да, доходность по большинству таких операций составит 6-8% в год – однако это лучше, чем, стремясь за легким доходом потратить все свое состояние на неликвидную недвижимость.

Материал подготовлен компанией «Maris»