Выгодно ли строить жилье под видом гостиниц? «Канонер» об апарт-отелях 

В последние годы в Петербурге пошла тенденция строить жилье там, где ничего жилого законно строить нельзя. Для этого нашли хитрый термин — апарт-отель. Но участники рынка говорят, что массовости такая подмена понятий не находит.

Первенцем в строительстве апарт-отелей стала группа «Пионер» (там, сразу скажем, отказались от комментариев). Ее первый и единственный объект — Yes на проспекте Просвещения, 15, сданный год назад. Сейчас в городе строится около двух десятков домов, именуемых апарт-отелями. Один из них, Salut на бывшей территории Пулковского парка, открыто позиционирует себя как жилой комплекс.

Апарт-отель Yes отличается от окружающих жилых домов разве что нечеловеческими размерами

В свое время, особенно накануне 300-летия Санкт-Петербурга и сразу после него, городские власти решили увеличить номерной фонд. Были разработаны меры привлечения инвесторов. Например, под гостиницы участки выделялись целевым назначением, а не через торги. И суд считал такую схему законной. Доставшиеся таким образом земли в последние годы стали «перепрофилироваться» под апартаменты. Среди наиболее известных примеров — «Литературный дом» на Невском, 68а (ЛСР), Конюшенное ведомство на Конюшенной площади, 1, Павловские казармы на Марсовом поле, 1 (оба — Plaza Lotus Group).

Против подобного использования выгодно полученной земли выступал экс-председатель комитета по развитию туризма Александр Шапкин. В интервью нашему изданию он заявлял: «Здесь есть элемент определенного лукавства со стороны строителей. Должен быть закон, который определяет, является ли здание гостиницей или жилым помещением. Что такое гостиница? Это место, где человек живет в течение некого времени, и этот промежуток времени должен быть определен».

Однако «строительные» чиновники говорят, что нынешние законы не позволяют запретить под видом гостиницы растить жилье. Начальник службы строительного надзора Леонид Кулаков заявил «Канонеру», что нынешние нормативы «позволяют отнести апарт-отели к гостиницам, а требования по безопасности к ним предъявляются как к общественным зданиям».

«Стоимость апартамента на 20% ниже стоимости аналогичной квартиры», — зазывают к себе продавцы Salut-Apart на Пулковском шоссе

Глава комитета по строительству Михаил Демиденко в комментарии нашему изданию дополняет: «Если потенциальным инвестором планируется строительство апарт-отеля на земельном участке, функциональное назначение которого предполагает размещение гостиниц, указанное обстоятельство не может служить основанием для отказа в предоставлении такому инвестору земельного участка».

Партнер юридической компании «Юристат» Александр Сиваченко рассказал «Канонеру», что сейчас под апарт-отелем понимают два разных объекта. Первый вид — обыкновенный элитарный жилой комплекс, где цель покупки — получение инвестиций от последующей сдачи недвижимости в аренду. «Там срок проживания владельца как правило строго ограничен договором на управление и составляет относительно непродолжительный отрезок времени», — говорит эксперт. Второй вид — гостиницы долговременного проживания. «Отличие от первого вида в едином (в большинстве случаев) собственнике всех апартаментов. Это именно гостиницы с присущими всем гостиницам свойствами, ориентированные на долговременное проживание», — комментирует господин Сиваченко.

«В некоторых западных странах покупка апартаментов в апарт-отеле рассматривается как покупка коммерческой недвижимости, что влечет за собой определенные юридические и налоговые последствия. В нашей стране на сегодняшний день конкретное регулирование создания и функционирования апарт-отелей отсутствует», — поясняет Александр Сиваченко. По его словам, покупка квартир под видом апартаментов сродни игре в рулетку: если сейчас застройщику удается обойти законы, то никто не знает, с какими проблемами столкнутся новоселы в будущем, когда законодательство появится.

«Лесные» братья Зингаревичи отколхозят под апартаменты ценнейшие памятники петербургской старины

«Канонер» расспросил девелоперские компании о том, как они относятся к строительству жилых домов под видом апарт-отелей, а также предложили найти плюсы и минусы.

«Этот специфический сегмент имеет ряд особенностей. В частности, будущие жильцы не смогут здесь прописаться, а соответственно этот вариант вряд ли будет рассматриваться теми потребителями, которые ищут квартиру для постоянного проживания. Но апарт-отель позволяет решить другие задачи. Во-первых, это ликвидный актив: апартаменты можно продать или сдавать в аренду. Во-вторых, такая недвижимость может рассматриваться как дополнительное место проживания или как альтернатива гостинице в случае частых командировок», — отмечает директор по маркетингу O2 Group Дарья Баранова.

«Половина таких проектов относится к классу „элита“. Спрос на эти новые проекты в Петербурге не очень высок, так как качество этого жилья не всегда отвечает потребностям клиентов. Отсутствие большого закрытого двора, недостаточное количество парковочных мест и прочие нюансы снижают привлекательность апартамент-отелей», — полагает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Жилой комплекс в промзоне на Малой Неве не может появиться, а комплекс апартаментов — может

«Мы строим жилую недвижимость, потому что приобретение квартиры для покупателя выгоднее, нежели приобретение апартаментов. Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, а налоги на нее выше, чем на жилую. Содержание апартаментов обойдется дороже, чем обычной квартиры. Кроме того, для подключения воды и электричества собственнику придется напрямую заключать договора с монополистами. Наконец, в объекте коммерческой недвижимости нельзя оформить регистрацию», — объясняет коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.

«Полноценным жильем такие объекты назвать нельзя, зато стоят они как минимум на 15% дешевле обычных квартир, потому что находятся на стыке жилой и коммерческой недвижимости. Строительство апарт-отелей может производиться на участках, не предназначенных для строительства жилых домов. Нельзя говорить о том, что это полноценное жилье. Минусы для собственников: невозможность получить постоянную регистрацию, повышенная стоимость на содержание жилья, коммунальные услуги и более высокий налог на недвижимость. Зато такие помещения можно сдавать не только для проживания, но и в качестве офисного помещения без оформления дополнительных документов», — находит новое применение директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.