Вячеслав Балабаев: «Апраксин двор должен стать городом бутиков» 

Петербургу необходимо продолжить распродажу исторических зданий, полагает генеральный директор инвестиционной компании «Рюрик менеджмент» Вячеслав Балабаев. «Карповка» побеседовала с руководителем русско-шведской фирмы, успевшей отметиться во многих строительных мегапроектах прошлых лет, и узнать, действительно ли коррупционеры от Минобороны не дали реализовать проект на Театральной площади.

— Вы считаете, что практика продажи исторических зданий лучше льготной аренды на инвестиционных условиях. Почему?

—  Вопрос в том, кто будет контролировать исполнение обязательств. Не появится ли, скажем, через три года после начала проекта, когда дом уже приведен в порядок, какой-нибудь гражданин, который скажет, что ему теперь очень надо освободить здание под какой-нибудь ГУП или представительство президента Кабардино-Балкарии? Невозможно противостоять желанию властных структур забрать тот или иной объект. И все это сильно подрывает веру бизнеса в город, регион, страну.

Раньше у нас здания в большом количестве продавались с торгов совершенно открыто. Та практика, которую когда-то создал Степаненко в Фонде имущества (Андрей Степаненко — бывший гендиректор Фонда имущества Санкт-Петербурга. — Прим. ред.), заслуживает государственной награды. Ни одна сделка, проведенная по Фонду имущества, не была успешно оспорена в суде! Ни одного уголовного дела не было. И это демонстрирует, что данный путь абсолютно правильный и легитимный.

И мне, как человеку, который участвовал в этих аукционах, грустно, что город взял курс не на продажу имущества. Ведь, когда город сам все продает, у него появляется легальное право приходить и спрашивать: а где ваш налог на имущество? а почему сети в плохом состоянии? а когда ремонт? а может, если денег на ремонт нет, еще кому-то у кого есть продадите? Сразу увеличится прозрачность власти, станет не нужен КУГИ. Вообще, я считаю, что смысл работы КУГИ был все распродать, а затем передать сведения налоговой инспекции. А ведь, по моему опыту, 99% того, что было продано Фондом имущества, сегодня уже отремонтировано.

— Как известно, Апраксин двор, где поучаствовал «Рюрик», был передан на инвестусловиях, а теперь Смольный гонит «Главстрой» со двора. Что теперь делать с пространством конкретного рынка? Какую функцию ему можно придать?

— Мировых примеров, когда спущенная сверху функция приживалась и переваривалась городским пространством, практически нет. Я не знаю, что конкретно там можно сделать, но уверен: собственники, инвестировав колоссальные деньги в покупку этих корпусов, будут заинтересованы в максимизации прибыли. А это на таком  запущенном объекте, как Апраксин двор, возможно только через принципиальное изменение его статуса места, где торгуют дешевыми вещами.

Апраксин двор

Если все здания по максимальной цене купит, скажем, казахский инвестиционный фонд, у которого есть подобный опыт, то это может быть концепция как у «Галереи» в Петербурге или «Метрополиса» в Москве. Может быть, Садовая улица станет улицей бутиков, которой у нас сейчас не хватает.

С другой стороны, та этника, которая сегодня существует в Апраксином дворе, там тоже может остаться, надо только правильно ее подать и переработать. Вместо стоящих в грязи старушек, торгующих насваем, было бы правильно разрешить уличную торговлю и, по примеру нью-йоркского такси, выдавать какие-то специальные жетоны на торговлю в определенном месте. Пусть уличная торговля будет реализовывать только то, что человек может нести на себе. Прописать форму для таких людей, организовать дело так, чтобы в нем был какой-то смысл. Чтобы и человек зарабатывал, и занятость росла, и городская среда не страдала.

— В собственности «Рюрика» остаются здания на границе с Апраксиным двором — на Фонтанке, 57, его планировалось реконструировать. Расскажите, что стало с этим проектом.

— Мы потратили уже более чем 100 млн рублей на ремонт фасада. Это была тяжелейшая реставрация, которую все кто только можно проверяли. Мы были, наверное, единственной в городе компанией, которой КГИОП был полностью доволен. Всё от и до мы сделали так, как они просили. Какие-то фантастические деньги были перечислены за прошедшие семь лет в бюджет в качестве арендной платы. В прошлом году мы получили возможность сдавать здание в субаренду, потому как «Рюрик» вписывался в этот проект не для того, чтобы в здании площадью 18 тыс. кв. метров самим сидеть.

Фонтанка, 57

Раньше у нас были наполеоновские планы: проект реконструкции чуть ли не на 60 млн долларов, с атриумом стеклянным, с подземной парковкой. Сейчас я смотрю на этот проект и думаю: как такое в голове у людей укладывалось? Сейчас у нас планы куда более скромные: вдохнуть в здание жизнь, сдав его в субаренду. Я думаю, что это будет смешанное использование: на первых этажах торговля, но не розничная, а что-то типа торговли со склада. Плюс офисная функция, может быть, даже офисно-рекреационная.

Поскольку офисный сегмент сейчас дрейфует от чисто офисных пространств в сторону коворкинга, лайфстайл-пространств, нам эта идея кажется близкой. Там у нас есть обязательства по восстановлению исторических элементов, например лестничных ступеней. Но их не так много, поскольку после Лениздата, который оттуда выехал, не так много там осталось исторического — честно говоря, почти ничего. Мы планируем вмешиваться в саму архитектурную ткань минимально, все, что мы будем делать, это создавать начинку, которая никак не изменит ни духа здания, ни его пространственно-планировочного решения.

— Еще один крупный проект, в котором «Рюрик» взаимодействовал с государством, — перестройка зданий Военно-транспортного университета на Мойке. Правда ли, что уже после исполнения инвестусловий проект у вас забрали, якобы что военные оказались едва ли не главным коррупционным врагом девелоперов? Планирует ли компания дальше участвовать в судьбе этого места?

— По факту, компания «Рюрик» к этому проекту сегодня уже не имеет отношения. Нам прислали уведомление о том, что Минобороны расторгло с нами инвестиционный контракт. Этому предшествовали определенные битвы, которые вел один из предыдущих руководителей компании Крэйг Андерсон.

Проект реконструкции Военно-транспортного университета на Мойке

Сегодня у нас есть судебный процесс с Минобороны, по которому мы ожидаем возмещения нам средств, затраченных на исполнение условий инвестиционного договора, то есть на строительство военного городка в Петергофе. Мы все условия выполнили.

В какой-то момент у нас не хватило денег для того, чтобы начать стройку на самом объекте, что связано в том числе и с изменением градостроительных норм. Если сначала хотели построить там новые здания площадью около 120 тыс. кв. метров, то потом оказалось, что мы не можем там делать практически ничего. Мы могли только надстроить мансарды над существующими зданиями, и это, конечно, серьезно ударило по нашей способности привлекать инвестиции в данный проект.

Тем не менее мы этим проектом продолжили заниматься, а потому для нас стало неожиданностью получение такого письма из министерства, в котором говорилось, что контракт с нами расторгнут. Честно говоря, нам в результате никто так и не объяснил, почему это произошло. Сейчас этот спор решается в судебной плоскости.

— В сложившихся условиях городу вообще реально привлечь предпринимателей к реализации подобных крупных реконструкций исторических кварталов?

— Тут же очень важно, какая фамилия будет у этого предпринимателя. Если у него фамилия правильная, то он получит возможность действовать не только в рамках формальных схем, но и неформальных отношений, которые  упрощают прохождение согласований, формируют лояльное отношение к инвестпроекту. Но без собственности ничего не получится.

В сегодняшней ситуации разговоры об инвестициях в объекты, которые находятся в городской собственности, они на уровне обсуждения отметаются. Да и инвестиции в собственность идут слабо. Поэтому я все-таки считаю, что для привлечения предпринимателей нужен коренной перелом; нужно отмотать весь негативный опыт назад. А как это сделать, когда есть масса нерешенных проблем? Я ощущаю, что дело идет к принципиальному пересмотру, к заключению нового общественного договора между властью и бизнесом, между бизнесом и горожанами. Его ожидание нарастает, не может же так дальше продолжаться, что люди хотят выходить на стройплощадку, а им не дают.

— Кстати, о громких фамилиях. Братья Зингаревичи взялись реанимировать проект освоения подземного пространства под площадью Восстания. Когда-то этим занимался и «Рюрик». Как вам кажется, сможет новый инвестор данную идею воплотить?

— Никогда. Ни-ко-гда эта идея не будет реализована. Там требуется потратить тако-о-ой объем инвестиций на перенос коммуникаций, переходы подземные, работу с грунтами, с развязкой! Нет, это невозможно. Не могу представить, как это можно сделать. Начиная от того, что неоткуда туда проходческому щиту зайти, который бы все это подземное пространство создал. Эта идея нежизнеспособна, в отличие от идеи подземного паркинга под Марсовым полем, который превратил бы эту зону между Конюшенной и Марсовым полем в более-менее пешеходную.

Проект торгового комплекса под площадью Восстания («Рюрик»)

— Ну и в завершении беседы расскажите о текущих проектах, которыми сейчас занимается «Рюрик».

— У «Рюрика» в основном сейчас проекты именно текущие. Это три бизнес-центра, которые мы сдаем в аренду: «Густав», «Магнус» и «Оскар». Это Фонтанка, 57, по которой у нас, конечно, есть определенные проблемы, но, думаю, мы эти проблемы преодолеем.

Есть у нас большой проект в Стрельне: 30 гектаров земли, где, по существующим нормам, мы можем строить на части малоэтажные здания, на части — среднеэтажные до 18 метров. Пока идет подготовка, пока получаются все разрешения, а это продлится минимум до 2017 года, мы думаем организовать какое-то временное использование данной территории, например, устроить там строймаркет, может быть, стоянку для большегрузных автомобилей. Словом, начать как-то эту территорию осваивать, развивать. Пока же какие-то люди, для которых у меня добрых слов нет, начали свозить на эту территорию мусор. Нужно с этим сейчас разбираться, приводить территорию в порядок.