Застройщики Петербурга рекомендуют покупать квартиры до изменения законов 

Федеральные и региональные власти, по всей видимости, устали заниматься проблемами так называемых обманутых дольщиков. В обозримом будущем планируется ввести систему эскроу-счетов, позволяющую удерживать деньги покупателей до момента ввода домов в эксплуатацию. Чиновники обещают, что подорожания стоимости не будет, но эксперты считают иначе и подгоняют решать квартирный вопрос в течение ближайших полутора-двух лет.

Смысл долевого строительства заключается в том, что весомый финансовый вклад в возведение дома вносят дольщики, то есть частные инвесторы, которые покупают не квартиру (ее только предстоит создать), а долю в бизнес-проекте. После окончания строительства дома застройщик передает дольщикам квартиры. Если за время строительства у застройщика возникли финансовые проблемы, а это может произойти по разным причинам, не только из-за мошенничества, то работы замирают, а дольщиков заносят в ряды обманутых.

Чтобы такого не было, федеральные власти говорят о двух инициативах — отмене долевого строительства как явления и введении системы эскроу-счетов. Это когда деньги дольщиков не передаются застройщику сразу, а лежат на специальном счету в банке до момента ввода дома. Если возникают финансовые проблемы, собранные деньги можно вернуть дольщикам. Застройщикам же придется использовать только свои и кредитные деньги.

Несмотря на, казалось бы, благоприятные для дольщиков условия, эксперты говорят об обратной стороне медали. Стройматериалы каждый год дорожают, и если сегодня за одну сумму можно купить, предположим, пять кирпичей, то уже к концу стройки — только четыре. А значит, чтобы учитывать инфляцию, стоимость квартиры на старте проекта будет стоить заметно выше, чтобы к моменту ввода застройщику хватило лежащих на эскроу-счетах денег для покрытия всех расходов, в том числе по кредиту.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС», напомнил «Канонеру», что кредитные средства всегда стоят дороже денег дольщиков, а потому удорожание квадратного метра определенно произойдет. Но, отмечает он, речь идет о достаточно небольшом повышении цен, в пределах нескольких процентах.

— На мой взгляд, не стоит откладывать покупку квартиры в ожидании новых, более выгодных обстоятельств. Сейчас на рынке сложились благоприятные условия для улучшения жилищных условий. Так, процентные ставки по ипотеке находятся на минимальном уровне для современной России, — уточняет господин Терентьев.

Директор по развитию группы «Л1» Надежда Калашникова слегка обнадежила: эскроу-счеты в долевом строительстве заработают не сейчас, а года через три, поскольку к ним не готовы ни застройщики, ни сами банки. Саму систему она назвала «крайне непродуманной», ведь нынешний подход выгоден не только застройщикам, но и покупателям. После введения эскроу-счетов последние лишатся возможности покупать квартиры на этапе котлована по минимально возможной стоимости, да и особой инвестиционной привлекательности долевки тоже уже добиться не получится — она будет, как на вторичном рынке.

— Цена на квартиру с учетом всех этих манипуляций в любом случае вырастет. К этому мнению склонны все эксперты. Если стоит квартирный вопрос, то его лучше решать в ближайшие полтора-два года, — полагает Надежда Калашникова.

Специалисты ООО «СПб реновация» соглашаются: «Переход к продажам только готового жилья, который растянется на несколько лет за счет имеющихся запасов предложения у застройщиков, будет означать грядущую невозможность приобрести квартиру на начальном этапе по „стартовым“ ценам — а они номинально ниже цен на этапе ввода в эксплуатацию на 20–30%».

Директор по продажам ООО «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая посчитала, что сейчас уровень ставок при кредитовании через механизм эскроу-счетов составляет 5–10%, а потому можно ожидать увеличения стоимости квадратного метра примерно на такую же величину.

— Однако переход на новую схему расчетов между дольщиком и застройщиком произойдет не прямо сейчас, и серьезной корректировки цен в ближайшее время ожидать не стоит. Застройщики подготовились к законодательным изменениям. На текущий момент они обладают достаточным товарным запасом и объемом полученных до 1 июля разрешений на строительство, который позволит в ближайшие два-три года реализовывать проекты и продавать квартиры по старым правилам, — объясняет Юлия Ружицкая.

По словам вице-президента по финансам и экономике группы RBI Алексея Ефремова, в новом законе есть несовершенства, но правила игры в целом понятны, а банковская отрасль совместно с застройщиками сейчас отрабатывает взаимодействие в переходный период.

— Условия вполне рыночные, но из-за изменения структуры финансирования вырастет кредитная и, соответственно, процентная нагрузка на застройщиков. Дополнительно с 1 июля 2019 года возрастет стоимость банковского обслуживания спецсчетов для проектов. В силу этих факторов потенциал роста цен на квартиры можно оценить в диапазоне 5–10%. При этом нельзя оставлять без внимание еще один важный момент: с января 2019 года ожидается увеличение НДС до 20%. Как следствие, подорожание коснется всех сфер, в том числе недвижимости, — отмечает господин Ефремов.

По данным экспертов ЗАО «БФА-девелопмент», еще не определена стоимость проектного финансирования при работе с эскроу-счетами. Но уже понятно, что существенно вырастает объем проектного кредитования в связи с новыми требованиями. Если раньше он не превышал 60%, а чаще составлял 30–40%, то в ближайшем будущем эта цифра будет достигать 80%.

При этом, по расчетам Сбербанка, минимально возможная ставка кредитования застройщика составит 11% — эти цифры свидетельствуют, что в 2% удорожание не уложится, говорят в «БФА-девелопменте».